TerugGa terug
  • Aantal reacties: 0

Spraken we enkele maanden geleden nog van ‘lichtpuntjes’ en waagde de president van de Nederlandsche Bank er zijn ‘gevoel’ aan, inmiddels lijken steeds meer mensen overtuigd dat het herstel er komt. Ontwikkelaars onderstrepen dit positivisme en brengen hun nog beschikbare plannen onder de aandacht. Het stof wordt van een aantal oude plannen geblazen, de grondprijzen heronderhandeld en we kunnen weer vooruit. Een houding die wat ons betreft een kort leven is beschoren.

De crisis heeft voor een blijvende en diepgaande verandering gezorgd. De crisis markeert het einde van een tijdperk van aanbodsdenken en luidt de overgang naar een nieuw vraagdenken in. Oude aannames, groeiverwachtingen en behoeftes gelden niet meer. Ontwikkelingen moeten opnieuw en zorgvuldig worden gepositioneerd om kans van slagen te hebben.

Fakton en plein06 adviseerden afgelopen jaar gemeenten en corporaties bij de herpositionering van gebiedsontwikkelingen. Wij formuleerden 5 belangrijke stappen om de woningproductie weer op gang te krijgen.

1. KEN DE EFFECTIEVE VRAAG NAAR WONINGEN
Fakton ontwikkelde in samenwerking met SmartAgent een unieke vraaganalyse die zowel kwantitatieve als kwalitatieve gegevens biedt en die zijn basis vindt in het individuele gedrag van mensen en huishoudens. Met de uitkomsten uit dit onderzoek weten we hoeveel en welke mensen willen verhuizen en welke stap zij willen maken. Hiermee kunnen we dus de vraag definiëren naar prijsklasse, koop of huur en woningtype en locatie.

Gemeenten baseerden in het verleden hun bouwprogramma vaak op twee pijlers: de regionale taakstelling en de bevolkingsprognose. De regionale taakstelling was meestal onderbouwd vanuit een planologisch kader of bedacht vanuit de maakbare samenleving. Iedere gemeente haar eigen uitbreidingswijk. De bevolkingsprognoses bevatten onvermijdelijke kringverwijzingen. Omdat er een nieuwbouwwijk is gepland, groeit volgens de prognose de gemeente. Omgekeerd houdt het gemeentebestuur vol dat de nieuwbouwwijk er moet komen om dat de gemeente groeit. Een klassiek geval van kip en ei.

2. CONFRONTEER VRAAG EN AANBOD EN PRIORITEER
Ervaringscijfers tonen aan dat 80% van de nieuwbouw wordt verkocht aan mensen die binnen een straal van 4 km wonen. Wat motiveert deze mensen om wel of niet te verhuizen?

Door de opbouw van de effectieve vraag, kwantitatief en kwalitatief, kan er gekeken worden of het huidige projectenaanbod in een gemeente de effectieve vraag bedient. Is er misschien een grote overprogrammering? Is er een gebrek aan middeldure gestapelde huurwoningen in de gemeente? enzovoorts. Door aanbod en effectieve vraag te confronteren kan het aanbod zowel kwalitatief, kwantitatief en in de tijd afgestemd worden op de vraag. Daaruit volgt prioritering: welke projecten wel, welke niet, welke meer, welke minder, welke eerder, welke later, welke anders en welke ongewijzigd.

3. CREËER ONDERSCHEID IN HET AANBOD
Met kennis van de effectieve vraag weten we hoeveel en waar mensen naar op zoek zijn. Stem nieuwe ontwikkelingen daarop af en zorg dat er wat te kiezen is tussen projecten. Probeer geen ‘gemiddelde’ wijken te maken met een beetje van alles, maar stem projecten af op een specifieke vraag en zorg dat de gehele vraag op het niveau van de gemeente is geborgd. Op die manier is een wijk onderscheidend in zijn aanbod en kunnen mensen zich sneller binden aan een wijk.

Besteed ook aandacht aan tempo en de planning in de tijd en zorg op het juiste moment voor voldoende kwaliteit in de wijk. De ontwikkeling van uitleggebieden zal langzamer verlopen dan voor de crisis. Bepaalde gebieden zullen meerdere jaren in ontwikkeling zijn en in die tussentijd moet de wijk zich zelf wel blijven verkopen. Kortom de wijk is altijd af!

4. ONTWIKKEL EEN GEDEELDE VISIE EN LEG NIEUWE RUIMTELIJKE KADERS VAST
Aanpassing van de programmering, een langere ontwikkelingstijd en een hogere kwaliteitseis van potentiele kopers vraagt om een nieuwe strategie. Meer aandacht voor de kwaliteit in alle fasen van een project vraagt ook om een betere afstemming tussen gemeente en ontwikkelaar.

Werk samen op basis van een gedeelde visie en ruimtelijke kaders, en niet op basis van een eindbeeld. Door een landschappelijk raamwerk te ontwerpen met beperkte beeldkwaliteitsregels, creëert de gemeente ruimte voor de individuele ontwikkelingen om in te spelen op de marktvraag.

De gemeente kan zich beperken tot de openbare hoofdstructuur en ze mag de invulling van ontwikkelvelden, inclusief de openbare ruimte overlaten aan de marktpartijen.

5. EEN ACTIEF FACILITERENDE OVERHEID
Met een wijziging van strategie moet ook een wijziging van opstelling en houding komen. Ja, de overheid moet zich faciliterend gaan opstellen, maar ze hoeft daarbij haar wensen niet onder stoelen of banken te steken. Een overheid die in staat is het gewenste resultaat te definiëren binnen heldere kaders, creëert ruimte voor de markt om in te bewegen en te laten zien wat marktpartijen kunnen. Definieer niet hoe een woning of kavel eruit ziet, maar definieer waar deze aan moet voldoen.

De ontwikkelaars en bouwers hebben de afgelopen jaren niet stil gezeten en begrijpen dat een glossy verkoopbrochure niet meer voldoende is. Interessant is dat juist de bouwende partijen veel innovatie laten zien. Ontwikkelingen op het gebied van ketenintegratie maken woningen goedkoper en beter afgestemd op de wensen van de koper. Bij de benadering van total cost of ownership nemen partijen de volledige verantwoordelijkheid voor realisatie, onderhoud en energie. Een aanpak die voor de verhuurmarkt al zeer wenselijk is, maar die in de kopersmarkt ook het onderscheid gaat maken.

Koen de Boo & Daan Klaase (Fakton)

Geef een reactie