TerugGa terug
  • Laatste reactie: 26 maart 2014
  • Aantal reacties: 6

Alle politici en lobbyisten zijn populisten en barbaren met een QuickWin retoriek. In elk verkiezingsprogramma stond deze maand hoe geweldig er de afgelopen jaren bezuinigd is en hoe de lastenverzwaring binnen de perken is gebleven en onze opper-lobbyist Verhagen riep in het licht van de verkiezingen nog maar eens op om de leges en grondprijzen te verlagen. Er wordt echter stelselmatig een 3e variant vergeten; Een echte duurzame transitie. Of zijn we te bang om hier over na te denken?

Bottom-up initiatieven, tijdelijke gebruiken, nieuwe verdienmodellen, verschuiving van koop naar huur, de 3D-printer, het einde van de grootbanken, van grootbedrijf naar kleinbedrijf enzovoorts. Inmiddels is bijna iedereen er wel van doordrongen dat we in een tijd van grootschalige transitie zitten. Een tijd die vraagt om hervormingen boven kostenbesparingen of lastenverzwaring. Om echt te hervormen binnen de bouw, ontwikkeling en vastgoedmarkt moeten we een nieuwe  basis leggen ten koste van het huidige stelsel; het bestemmingsplan.

Wie het bestemmingsplan goed en wel beschouwd ziet een document dat hoort bij een andere tijd, een document waar we nu al 20 jaar aan sleutelen om het geschikt te krijgen voor de nieuwe tijd. Het bestemmingsplan hoort bij het denken over de ‘gescheiden’ stad. Functiescheiding welk opkwam aan het begin van de 20e eeuw om de gevolgen van de industrialisatie en urbanisatie te organiseren. Het uit elkaar trekken van wonen, werken en recreëren ten faveure van de beste voorwaarden voor alle functies. Het bestemmingsplan groeide langzaam uit tot hét medium om Nederland in te richten. Summum van de ‘maakbare’ stad. Met de afgegeven zekerheden middels een bestemmingsplan ontstond er een model van waarde rondom het vastgoed.. Zo hebben wij nu een stelsel van vastgoed waardering die niet gebaseerd is op een bedrijfseconomische waardering (jaarlijkse afschrijving v.s. zeker gestelde toekomstige inkomensstromen), maar op basis van potentiele opbrengsten van omliggende prijsniveaus en mogelijkheden voor gebruik in bestemmingsplan.

Nu al ca. 20 jaar proberen we het bestemmingsplan te flexibiliseren. Aanpassingen in het wettelijk kader, globaal bestemmen met uitwerkingsplicht, negatief bestemmen enzovoorts. Maar gaan we het daarmee redden? Moet het roer niet een keer echt om, moeten we niet opnieuw nadenken over hoe we de nieuwe werkelijkheid in de stad faciliteren, zonder de waarde onder het vastgoed uit te schoffelen.

Laten we vanaf de basis beginnen. Waarvoor is er een publiek rechtelijk kader nodig? Wat zijn de uitgangspunten? De nieuwe werkelijkheid is het uitblijven van kwantitatieve vraag, meer dan voldoende gebouwde ruimte en een wens om te komen tot een gemixte stad. Verder is het een gegeven dat transformatie van bestaande bouw nooit een grootschalige vlucht neemt als nieuwbouw op uitleglocaties goedkoper blijft. Een variant kan zijn: volledig bestemmingsvrij, wel met bebouwingsregels om de leefbaarheid op peil te houden en dat we de schaarste opleggen door een keiharde rode contour te introduceren, zodat er alleen nog maar vervanging kan plaatsvinden. Of een dynamisch systeem waarbij elke stad 5 bestemmingen mag benoemen waarin de komende 5 jaar mag worden gebouwd.

Ik daag u uit om mee te denken over iets dat deze nieuwe werkelijkheid het beste kan faciliteren? Zodat we over een aantal jaar kunnen zeggen: ‘Weet je nog dat we ooit een bestemmingsplan hadden…?’

 

Koen de Boo

Een reactie op The plan formerly known as ‘the bestemmingsplan’

  • Hoi Koen,

    Je insteek ten aanzien van gewenste mate van bescherming zou wel eens een begin van de oplossing kunnen zijn. Bij globale bestemmingsplannen passen we dat al vaker toe door alleen hinderlijke functies en gevoelige situaties wat meer/gedetailleerder vast te leggen. Goede afstemming tussen instrumentkeuze en locatie is dan weer een stapje verder, waarbij we misschien wel de ananlogie van welstandvrije, gebieden kunnen volgen i.p.v. het telkens weer (te beperkt) hervormen van het product.

Geef een reactie