TerugGa terug
  • Aantal reacties: 0

RATRACE
Het probleem is zo klaar als een klontje. In betere tijden hebben de ontwikkelaars en bouwers grond gekocht om in hun eigen ontwikkel- en bouwproductie te voorzien. De ratrace om het laatste stukje te krijgen, zodat men mee kon praten met de grootschalige gebiedsontwikkeling leidde tot hoge prijsopdrijving. Nu is het probleem dat niet alleen de gemiddelde verkoopprijs is gedaald, eigenlijk zit er alleen maar beweging in de goedkope (starters) markt. Hoe raak je dan je dure m2’s grond kwijt? Door je businessmodel om te gooien.

Kleine en grote grondposities zijn veelal strategisch gekocht met het idee ze op termijn in te zetten als productiemiddel voor de eigen core-business; ontwikkelen en bouwen. De rentekosten van deze voorinvesteringen verwachtte men goed te maken door de waardeontwikkeling van de grond. Nu de waardeontwikkeling onder druk staat beginnen de rentekosten langzaam de  verwachte opbrengsten weg te peuzelen. En dat is nog maar de boekhoudkundige kant van de zaak, cashflow- technisch drukken de jaarlijkse rentelasten natuurlijk ook hun stempel op het bedrijf. Kortom het geld zit vast in grond en dat kost nog jaarlijks geld ook.

DE GROEIKAVEL
Tijd dus om grond van de balans te krijgen, verkopen die handel. ‘Nee’, roepen de meeste ontwikkelaars. ‘Wij moeten toch de kans krijgen op die grond te ontwikkelen?’. Precies daar zit de verandering van het businessmodel. Waar de ontwikkelaar vroeger zelf ontwikkelrechten probeerde te verwerven is hij nu de verkoper van ontwikkelrechten. Hoe? Men verkoopt een goedkope starterswoning, maar biedt de koper een extra ruime kavel. De extra kavelruimte koopt de starter tegen kostprijs, dan is het bij de ontwikkelaar tenminste van de balans en is de rentetikker gestopt. Daarbij verwerft de starter een ontwikkeloptie om zijn droomkasteel op termijn uit te bouwen. Bij uitbreiding van de woning is de starter grondwaarde verschuldigd aan de ontwikkelaar. Het kan ook een mooie toegift zijn voor initiatieven in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Bijvoorbeeld 9 woningen bouwen en voor 10 stuks grond meekrijgen. Afhankelijk van de groepsdynamiek kan een ontwikkelaar besluiten de grond als extra kwaliteit voor iedereen in te (blijven) zetten of om gezamenlijk die 10e woning te bouwen voor die ene leuke vriend die er nog bij wil.

De ontwikkelaar kan passief beheerder worden en enkel periodiek controleren of de woning niet is uitgebouwd. Het is echter ook mogelijk actief te gaan beheren en de betreffende starter periodiek te benaderen of hij/zij behoefte heeft aan uitbreiding, en of hij gebruik wil maken van een prachtig ontwikkelaanbod. Er zijn ook tal van mogelijkheden te bedenken als het gaat om de betaling van het ontwikkelrecht: uitgestelde betaling, vooraf afkopen enzovoorts.

Wij denken graag met u mee over een vernieuwend businessmodel voor strategisch grondbezitters.

Geef een reactie