TerugGa terug
  • Laatste reactie: 13 mei 2014
  • Aantal reacties: 2

Een kat in het nauw
Het wordt nat onder de voeten van CBRE en KanAM en een kat in het nauw maakt rare sprongen. Hun markante gebouw, de Delftse Poort,  ofwel de Nationale Nederlanden toren pal naast het nieuwe station van Rotterdam, staat grotendeels leeg door de schaalverkleining van NN. Zonder tijd te verliezen hebben de eigenaren besloten het iconische gebouw van binnen te transformeren tot een multi-tenant gebouw: Meerdere kleinere ondernemers en flexwerkers kunnen elkaar hier straks ontmoeten, samenwerken en  onderling versterken.

Waar gaat het fout
De twee torens zijn ontworpen als iconen voor de grote multinational, die hier met een groot logo op de gevel zijn ‘corporate identity’ liet weerspiegelen. Het gebouw is volledig ontworpen als ‘single-tenant’ gebouw met een grote centrale entree die twee torens ontsluit met elk kleine verdiepingen van max. 500 m2. De smalle opzet met een midden gang, kamers aan weerszijden en een gesloten (want dragende) gevel maken samenwerken en zichtbaarheid onmogelijk.

Het blijkt dat innovatie en samenwerking tussen bedrijven het beste werkt als bedrijven op dezelfde vloer zitten. Dit neemt al snel af als men enkel bij elkaar op de gang zit en is verwaarloosbaar als men boven elkaar zit. Een bedrijfsverzamelgebouw werkt alleen als het horizontaal is georiënteerd en er meerdere ontmoetingen op verschillende niveaus kunnen plaatsvinden, in plaats van enkel op de begane grond. Kijk naar het Groothandelsgebouw waar dit concept al decennia uitermate goed werkt. Het verschil tussen dit gebouw en de Delftse poort kan niet groter zijn. Denkt men nou echt dat de gebruiker van 250 tot 2000 m2 verscholen wil gaan achter een dichte gevel en elke gevoel van community weg wil gooien door over 4 vloeren verspreid te zitten?

Maar wat dan?
Is men wel begonnen met een goede analyse: Lokaal beleid, de lokale markt en de plek en het gebouw zelf. Hieruit volgen een aantal kwaliteiten die een bepaalde doelgroep zullen aanspreken, die passen bij dit gebouw. Start hiermee een ongekende marketingcampagne waarin alle kwaliteiten van de plek worden blootgelegd. Niet afwachten op de gelukkige voorbijganger maar actief met een goed verhaal de wereld over. Mocht er dan niet één huurder te vinden zijn, geef dan tenminste elke toren zijn eigen identiteit DS1 en DS2, zodat een bedrijf zich daarmee kan identificeren. Zoek in ieder geval de bedrijven die passen bij deze plek en dit gebouw en probeer niet het gebouw om te vormen naar iets wat het niet is als de markt tegen zit.

2 Reacties op Een plek is niet zomaar te transformeren

  • De bovenstaande conclusie is een reactie, geënt op het voor de hand liggende. Indien een oplossing niet mogelijk is, of de plek hiervoor niet geschikt is, ontstaat er als vanzelf ruimte voor nieuwe wegen. Het oude werken denkt in termen van berekende organisatiemodellen, risico’s en beheersing, maar de mens denkt associatief in mogelijkheden; What’s in it for me? Samenwerken is een kans voor een beter product, een sterker verdienmodel, of bijvoorbeeld voor een plezieriger traject. Als mensen daarvan overtuigd raken, komt de samenwerking als vanzelf. Het gebouw moet daar maximaal op inspelen door niet het werken, maar de ontmoeting vorm te geven en te stimuleren. Werken kun je overal waar een laptop is aangesloten op het WWW. Ontmoeten vraagt om ruimtes en voorzieningen, met een meerwaarde ten opzichte van de werkplek, waarmee vooral het informele circuit vorm gegeven wordt. Het zijn tot de verbeelding sprekende fragmenten, vergelijkbaar met de pleinen in de stad, waar steeds weer andere programma’s tot stand komen, soms tot noodzaak, soms tot vermaak. Het gebouw daarentegen moet vooral zichzelf blijven en de platheid van het reclame image vermijden. Het is een sterk icoon, dat je door aantasting alleen maar kunt verzwakken.

    Piet Grouls, architect
    Architecten van Mourik

  • Piet, als ik het goed begrijp zeg jij. Laat de stad het werk doen. Toon de leegstand en begin vanuit de plint het gebouw te heroveren. Eerst op het grensvlak van openbaar-prive en uiteindelijk zien gebruikers zelf weer de kansen voor de bovengelegen verdiepingen.
    Alhoewel ik het daar mee eens ben, gaan dit soort transities niet zomaar. De algemene cyclus is: een florerend gebied op basis van een bepaald gebruik of economie, verval in dat gebruik, vastgoedwaardes vallen terug, de stedelijke dynamiek krijgt de kans omdat de prijs voor gebruik (huur of verwerving) laag is. Echter niemand gaat er vanuit dat er naast het centraal station een periode van verval zal komen, kortom de waardes blijven hoog en de stad krijgt geen kans. De leegstand blijft onzichtbaar, alleen de eigenaar voelt de pijn. Onzichtbare leegstand.
    Ik hoop net als jij dat de eigenaar flink de deur open durft te zetten voor de stad en de nieuwe economie. Dat zal echter wel betekenen dat hij kantoorruimte tegen andere voorwaarden moet gaan aanbieden: lagere prijzen, kortere periode, per werkplek etc.

Geef een reactie